Pháp lý doanh nghiệp 
1. Các trường hợp thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau:
(1) Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Theo đó các dự án lựa chọn chủ đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất.
(2) Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 17, 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, gồm các dự án:
- Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư
- Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua tổ chức đấu thầu
Thì sau khi phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả thửa đất không phải là đất ở (nếu có) theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
(3) Thời điểm thực hiện việc bồi thường, tái định cư (bao gồm việc bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác hoặc bố trí chỗ ở tạm thời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt) trong 2 trường hợp (1) và (2) là sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.
(4) Đối với trường hợp dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có yêu cầu phải xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất phát sinh nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
2. Quy định về phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Tại Điều 20 Nghị định 98/2024/NĐ-CP có quy định về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Theo đó, chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư dự án.
Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định của pháp luật xây dựng.
Trong trường hợp điều chỉnh nội dung dự án mà thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 14 của Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.
3. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
Điều 62 Luật Nhà ở 2023 quy định các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ các trường hợp:
(1) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn không thuộc nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu trong các trường hợp sau đây:
+ Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công;
+ Nhà chung cư thuộc trường hợp phá dỡ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 59 của Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.
(3) Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.
Trên đây là thông tin về các trường hợp thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
