Bán nhà ở xã hội: Khi nào được bán? Giá bán mới nhất 2026

1. Nhà ở xã hội là gì? Ai được mua nhà ở xã hội

1.1 Khái niệm nhà ở xã hội

Khái niệm nhà ở xã hội được quy định tại khoản 7 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 như sau:

7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở theo quy định của Luật này.

Như vậy, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước, diện tích của nhà ở được quy định tương ứng với từng loại nhà cụ thể.

1.2 Đối tượng được mua nhà ở xã hội

Điều 76 Luật Nhà ở 2023 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025 nêu rõ có 13 đối tượng được mua nhà ở xã hội, nếu đáp ứng được các điều kiện đủ, cụ thể:

2. Bán nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện gì?

Theo khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, việc bán nhà xã hội được quy định như sau:

Đối với bán nhà xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm các điều kiện sau:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt;
• Có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng phần móng của nhà ở;
• Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt;
• Đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn theo quy định.

Đối với việc bán nhà xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi đáp ứng điều kiện sau:

• Nhà ở có đủ điều kiện theo quy định;
• Khu vực nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội;
• Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cho thuê, trừ nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn đầu tư công.

Bên cạnh đó, việc mua bán nhà phải được lập thành hợp đồng theo quy định. Đồng thời việc bán nhà phải thực hiện như sau:

• Ứng tiền trước: Lần đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc nếu có); tổng các lần thanh toán tối đa 70% trước khi bàn giao nhà và tối đa 95% trước khi được cấp Giấy chứng nhận.
• Hạn chế bán lại: Người mua không được bán lại nhà ở xã hội trong ít nhất 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, trừ trường hợp được bán lại theo quy định.
• Bán lại trong 05 năm: Người mua chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.
• Sau 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở xã hội, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận, người mua được bán theo cơ chế thị trường; nhìn chung không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải nộp thuế thu nhập theo quy định. Riêng nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

3. Giá bán nhà ở xã hội 2026 bao nhiêu?

Khi tìm hiểu về bán nhà ở xã hội, mọi người dân đề quan tâm đến giá bán nhà ở xã hội mới nhất và phương thức xác định giá bán nhà ở xã hội.

3.1. Giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở nào?

Thứ nhất, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng theo điểm a khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, cụ thể:

• Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
• Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án (trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có);)
• Các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; 
• Lợi nhuận định mức tại điểm c khoản 2 Điều 85.

Thứ hai, giá bán nhà ở xã hội không tính các ưu đãi, kinh phí bảo trì theo điểm b khoản 1 Điều 87, bao gồm:

• Các khoản ưu đãi tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023;
• Kinh phí bảo trì do người mua phải nộp.

Dẫn chiếu khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023:

2. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không bằng vốn quy định tại khoản 1 Điều này được hưởng các ưu đãi sau đây:

a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp quy định tại điểm d khoản này;

b) Được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

c) Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; 

d) Được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này; trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư dự án được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án để kinh doanh dịch vụ, thương mại. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này;

đ) Được vay vốn với lãi suất ưu đãi; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê mua theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ;

e) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ thực hiện đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực, bảo đảm đồng bộ hạ tầng xã hội trong và ngoài phạm vi dự án;

g) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương ban hành cơ chế hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn phù hợp với thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;

h) Ưu đãi khác theo quy định của pháp luật (nếu có).

Thứ ba, việc áp dụng giá bán được thực hiện cho toàn bộ dự án hoặc cho từng giai đoạn phân kỳ đầu tư (nếu có) phù hợp với chủ trương đầu tư của dự án.

3.2. Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội

Theo khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, Phương pháp xác định giá bán nhà ở xã hội được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

• GiB (đồng/m2): là giá bán 01 m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.
• Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).
• L (đồng): là lợi nhuận định mức được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với Tđ.
• SB (m2): là tổng diện tích sử dụng các căn hộ (hoặc căn nhà) để bán của công trình nhà ở hoặc của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.
• Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.

4. Giá bán nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện nay là bao nhiêu?

Theo Điều 7 Quyết định 25/2019/QĐ-UBND, việc xác định giá mua bán nhà ở xã hội (áp dụng cho trường hợp mua bán trực tiếp từ chủ đầu tư) trên địa bàn Thành phố Hà Nội như sau:

Bước 1: Chủ đầu tư tiến hành xây dựng giá bán nhà ở xã hội theo quy định, nguyên tắc theo hướng dẫn trực tiếp tại Thông tư 09/2021/TT-BXD.

Bước 2: Sau khi đã thực hiện xây dựng giá, chủ đầu tư tiến hành trình Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội thẩm định giá trước khi công bố, áp dụng.

Trên đây là giải đáp về Bán nhà ở xã hội: Khi nào được bán? Giá bán mới nhất 2026...