Pháp lý doanh nghiệp 
1. Tài sản hình thành trong tương lai là gì?
1.1 Định nghĩa
Định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai là gì hiện không được quy định cụ thể tại văn bản pháp luật nào. Tuy nhiên, tại khoản 2 Điều 105 Bộ luật Dân sự hiện hành có đề cập đây là một trong những hình thức tồn tại của bất động sản và động sản.
Đồng thời, khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự cũng liệt kê các loại tài sản được xem là tài sản hình thành trong tương lai. Cụ thể gồm: Tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch.
Trước đây, khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm (hiện nay văn bản này đã hết hiệu lực và được thay thế bằng văn bản khác) có liệt kê các loại tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay.
- Tài sản đang trong quá trình, giai đoạn hình thành hoặc tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
- Tài sản mặc dù đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì mới được chủ sở hữu đăng ký.
Đặc biệt, tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, hiện tại quy định này đã hết hiệu lực. Văn bản thay thế là Nghị định 21/2021/NĐ-CP không đề cập đến vấn đề này. Thay vào đó, khoản 1 Điều 8 Nghị định 21 chỉ khẳng định đây là tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không áp dụng với quyền sử dụng đất.
Hiện, các văn bản về nhà ở như khoản 4 Điều 2 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hoặc khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 đang giải thích nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở hoặc công trình xây dựng khác đang trong quá trình đầu tư xây dựng mà chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
1.2 Ví dụ cụ thể
Để hiểu cụ thể tài sản hình thành trong tương lai là gì, có thể lấy ví dụ đơn giản, dễ hiểu sau đây:
- Nhà ở đang xây dựng, chưa được đưa vào sử dụng.
- Dự án chung cư nhưng đã có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc giấy phép xây dựng nếu phải có giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của khu chung cư hoặc toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở…
- Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng
- Chiếc xe ô tô được anh A vay ngân hàng để mua. Tuy nhiên, thời điểm anh A vay ngân hàng thì anh này chưa sở hữu chiếc xe ô tô này…
2. Có được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai không?
Sau khi đã hiểu rõ định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai là gì, nhiều người đặt ra câu hỏi, liệu loại tài sản này có được mang đi thế chấp không? Điều kiện để thế chấp là gì?
Theo điểm a khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là loại giao dịch không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ hoặc sổ hồng).
Theo đó, điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được nêu tại Điều 148 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
- Với chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
- Phải có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt và quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Nhà ở thế chấp phải được xây dựng xong phần móng, không nằm trong phần dự án/toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp một phần/toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
- Với cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình hoặc mua của chủ đầu tư thì phải đáp ứng điều kiện:
- Phải thế chấp tại ngân hàng đang hoạt động ở Việt Nam
- Mục đích vay vốn phải nhằm phục vụ xây nhà ở/mua chính nhà ở đó
- Phải có sổ đỏ hợp pháp về đất đai hoặc giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp)
- Phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nếu là bên nhận chuyển nhượng, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thoả thuận, không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp… nếu mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở
Trên đây là giải đáp chi tiết về vấn đề: Tài sản hình thành trong tương lai là gì? Nếu còn thắc mắc, bạn đọc có thể nhận được lời tư vấn chi tiết và nhanh nhất từ chuyên gia pháp lý của LuatVietnam tại tổng đài 19006192 .
