Pháp lý doanh nghiệp 
Trong quá trình sử dụng, nhà thuê bị hư hỏng theo thời gian là điều không thể tránh khỏi. Vậy nếu nhà trọ bị hư hỏng, người thuê hay chủ nhà phải sửa chữa? Và liệu người thuê nhà phải bồi thường thiệt hại thế nào?
Nhà thuê bị hỏng, người sửa là bên thuê hay chủ nhà?
Đây có lẽ là vấn đề không chỉ người đi thuê trọ mà rất nhiều người cho thuê thắc mắc. Thậm chí, vì vấn đề này, không ít trường hợp còn xảy ra tranh chấp.
Nghĩa vụ của bên cho thuê
Căn cứ Điều 477 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo giá trị sử dụng của nhà cho thuê được quy định như sau:
- Khi cho thuê, tình trạng nhà cho thuê phải đảm bảo như đã thoả thuận: Đảm bảo tình trạng nhà thuê theo như thoả thuận của các bên về nhà thuê, đồ vật kèm theo nhà thuê... và phù hợp mục đích thuê trong suốt quá trình cho thuê.
- Sửa chữa hư hỏng, lỗi của nhà thuê trừ trường hợp các hư hỏng nhỏ mà bên thuê phải tự sửa chữa.
- Thanh toán chi phí sửa chữa đồ vật hỏng hóc, nhà thuê không phải lỗi của bên thuê: Nhà bị dột, đồ dùng bị hỏng do quá cũ... khi được bên thuê thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời.
Ngoài ra, khi nhà thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà bên thuê không có lỗi thì bên cho thuê còn có thể phải giảm giá thuê nếu bên thuê yêu cầu. Đây là một trong các biện pháp giải quyết bên cạnh việc sửa chữa tài sản thuê.
Nghĩa vụ của bên thuê
Căn cứ Điều 479 Bộ luật Dân sự, bên thuê có nghĩa vụ sau đây:
- Bảo quản nhà thuê, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ.
- Nếu làm hỏng hoặc mất tài sản thì phải bồi thường. Tuy nhiên, với những hao mòn tự nhiên do sử dụng nhà thuê và đồ đạc đi kèm thì bên thuê không phải chịu trách nhiệm.
- Có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí khi tu sửa, làm tăng giá trị nhà thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.
Như vậy, trong trường hợp nhà thuê bị hư hỏng cần sửa chữa thì có thể chia theo các trường hợp sau đây:
- Bên thuê phải sửa chữa nếu làm hỏng hoặc sửa chữa các hư hỏng nhỏ ngoại trừ các hư hỏng tự nhiên do sử dụng nhà thuê.
- Bên cho thuê phải sửa các hư hỏng không phải do lỗi của bên thuê. Nếu không sửa hoặc chưa sửa kịp và bên thuê đã sửa chữa thì phải thanh toán chi phí sửa chữa cho bên thuê.
Như vậy, căn cứ vào đối tượng làm hư hỏng để xác định người có nghĩa vụ phải sửa chữa tài sản thuê, nhà thuê.
Bên thuê phải bồi thường thế nào khi làm hư hỏng nhà trọ?
Nếu nhà hỏng do lỗi của bên thuê trong quá trình thuê không bảo quản nhà thuê thì ngoài việc phải sửa chữa, người thuê nhà còn phải bồi thường cho bên cho thuê nhà khi làm mất, hư hỏng theo khoản 1 Điều 479 Bộ luật Dân sự.
Đây cũng là nội dung được nêu tại khoản 6 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo đó, người thuê phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Về việc xác định mức bồi thường thiệt hại, Điều 585 Bộ luật Dân sự nêu rõ:
Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Theo đó, căn cứ vào thiệt hại cho căn nhà thuê trên thực tế, bên cho thuê có thể thoả thuận với bên cho thuê về mức bồi thường thiệt hại, hình thức bồi thường thiệt hại (tiền, hiện vật...) hoặc phương thức bồi thường (một lần, định kỳ hoặc nhiều lần...).
Trong đó, các thiệt hại gồm:
- Chi phí sửa chữa nhà thuê, đồ vật thuê kèm theo.
- Tài sản bị hư hỏng hoặc huỷ hoại.
- Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê cùng tài sản cho thuê kèm theo.
Nếu không thoả thuận được, bên cho thuê có thể khởi kiện bên thuê ra Toà để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo thủ tục sau đây:
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn khởi kiện
- Tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại
Cơ quan giải quyết
Toà án cấp huyện nơi cư trú của người phải bồi thường thiệt hại (căn cứ khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự).
Thời gian giải quyết
Thông thường các vụ án khởi kiện đòi bồi thường thiệt hại sẽ diễn ra trong khoảng 06 - 08 tháng. Thời gian này sẽ thực hiện các công việc sau đây: Người khởi kiện nộp án phí, Toà án lập hồ sơ, thu thập chứng cứ, hoà giải, đưa vụ án ra xét xử...
Án phí
Mức án phí chi tiết tại đây.
Trên đây là giải đáp cho câu hỏi bên thuê phải bồi thường thế nào khi làm hỏng nhà trọ? Đây chỉ là quy định khái quát nhất theo luật. Nếu trường hợp của độc giả có sai khác với bài viết, có thể liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
